~10月で10期目~

  10月から新年度となりました。 諸々の処理も終わり、9期目の決算も目処がつきました。 今期で10期目。 地域の皆様に支えられ、なんとか10期目を迎えることができました。 来週からスタッフも1名加入してもらうことになり、賑やかになります。 今年以上に事務所を盛り上げて、それぞれが良い仕事ができる環境を作ります。 しっかり地域に根を張り、必要とされる事務所となるため 「ご依頼者様のために」をしっかりを遂行していきます。 これからも司法書士法人いしまる事務所をよろしくお願いいたします。 [...]

2019-11-23T12:46:15+09:002019年11月23日|その他|

〜不動産賃貸の仲介手数料〜

  東京地裁で、不動産賃貸の仲介手数料の判決がニュースになっていましたね。 これ、不動産賃貸業界では結構衝撃的な判決なんじゃないでしょうか。 たった十数万円かもしれませんが、今後に大きく関わる判決。 不動産賃貸業界も死活問題。 上告中とあるので、今後の動向に注目ですね。   https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191113-00000011-asahi-soci   相続・遺言のことならさいたま市の司法書士 [...]

2019-11-14T09:00:11+09:002019年11月14日|その他, 解決事例|

~内容証明郵便を出したけど・・~

  賃料回収等で内容証明郵便を出すことがありますが、相手方に届かないことがあります。   【相手方が受け取りを拒否した場合】 相手方が、事前に内容証明郵便が来ることを分かっていたり、推測できたりすると受け取りを拒否することがあります。 この場合は、受け取り拒否とはいえ郵便自体が相手方に到達したことになります。 したがって、内容証明郵便に記載した賃料の督促の請求は法的な効果が発生することになります。   【相手方に配達されなかった場合】 内容証明郵便は、書留郵便で出すことが原則なので、相手方が、留守などで受け取ることができないことがあります。 [...]

2019-11-12T10:57:58+09:002019年11月12日|その他|

~本人通知制度について~

各市役所には、「本人通知制度」という制度があります。 これは、市役所に届けを出すことによって、自分の住民票や戸籍が他人によって取得された 場合に市役所がお知らせしてくれる制度です。   実際にはどんな制度なのか、いまいち理解していなかったので、 私の居住地である川越市役所に行く用事のついでに登録してみました。 登録すると親切に担当の方が説明してくださいました。   対象になる証明書は、 ・住民票や住民票除票(本籍を記載したもの)等 [...]

2019-11-05T16:39:31+09:002019年10月28日|その他|

~会社の目的について~

会社の目的で、「民泊」を入れる会社が増えています。   その際にアドバイスしているのは、  1 ホテル・旅館その他宿泊施設の運営     2 住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業、住宅宿泊管理業及び住宅宿泊仲介業     3 国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業その他宿泊施設の経営   1は一般的に宿泊施設をする時に必要です。 [...]

2019-11-05T16:42:34+09:002019年09月12日|会社設立|

~登記の委任状について~

ちょっと専門的な話になりますが・・ 気になったので調べてみました。 不動産登記の申請において、住民票などの書類は原本還付ができます。 (原本還付とは、原本を返してもらうことです。) ※ 印鑑証明書等の一部の書面は、場合によって原本還付することができません。 この原本還付をするには、委任が必要なのか?(委任状にその旨の記載が必要なのか?) 結論としては不要。 代理権の有無(登研256号) 《添付書面(代理権限証書)》《添付書面(総説原本還付)》《受付・取下》  要旨 委任状に「登記申請に関する一切の件を委任する。」旨の記載があれば、登記申請書補正のための取下げ及び原本還付の請求は、 [...]

2019-10-28T19:47:46+09:002019年08月28日|不動産登記|

~古い時代の相続~

昭和22年5月3日以前にお亡くなりになった方の相続登記には注意が必要です。 昭和22年5月3日以前に開始した相続は、旧民法(家督相続制度)の規定が適用されます。 家督相続では一人の家督相続人が、前戸主の一身に専属するものを除いて、 前戸主に属する一切の権利義務を包括的に承継します。 登記で注意が必要なのは、登記原因は「家督相続」となること、そして登記原因証明情報は、 「相関図」ではなく、「家督相続という文言がはいった原戸籍」となること。 登記原因証明情報が異なると取り下げしなければならないので、要注意ですね。 古い日付の相続には気をつけましょう・・ 相続登記のことなら さいたま市・武蔵浦和 [...]

2019-07-23T16:19:53+09:002019年07月16日|遺産相続, 遺言・相続|

~未成年者の会社設立~

会社設立についてご相談いただいたお客様のお話。 未成年者でも会社って作れますか?というご質問がありました。 まず、出資者になることもできますし、役員にもなることができます。 ちょっと注意が必要なのは手続きについて。 基本的に未成年者の行為には親権者の同意が必要になります。 そして通常公証役場での定款認証手続き、登記申請においては印鑑証明書が必要になります。 未成年といっても15歳未満だと印鑑証明書が作れません。 15歳未満の方の場合は特殊なケースにあたるので、公証役場や法務局と協議が必要ですね。 私も15歳未満の方の会社設立手続きは経験したことないので、どうなるのでしょうか・・ ちょっと気になります。 [...]

2019-08-28T14:54:11+09:002019年06月26日|ブログ, 会社設立|

~初めての税務調査~

開業して9年目。 初めて税務調査なるものが入りました。 問題なくきっちり処理してます!って思っていても税金については素人。 何かあるんじゃないかとドキドキしながら2日間対応させていただきました。 細かい指摘・指導がありつつも 特に問題なしと認めていただいたようで・・ ほっとしました。 おかげさまで、毎年少しではありますが、納税もできております。 貯まっていかない不思議は感じておりますが 義務を果たし、少しでも地域のお役にたてるよう精進せねばと改めて思う今日この頃です。 [...]

2019-08-28T14:54:49+09:002019年06月13日|その他, ブログ|

〜お客様の声〜

相続登記をご依頼いただいたお客様から おハガキをいただきました。 改めてこのようなおハガキいただくと 司法書士やってて良かったと思います。 これからも、「ご依頼者様のために」を しっかり意識して、邁進して参ります。 さいたま市・武蔵浦和の司法書士 相続のことなら 司法書士法人いしまる事務所

2019-05-31T13:29:28+09:002019年05月31日|お知らせ, その他|

~法人の資産総額の変更登記~

  医療法人や学校法人、社会福祉法人等の法人は、毎年資産総額の変更登記 をする必要があります。 法人の登記事項証明書には、「資産の総額」欄に事業年度末現在の決算結果を 年度毎に記載してあります。   資産の総額とは、積極財産から消極財産を控除した純資産額です。 具体的には、財産目録に表示された正味財産を登記することになります。   そんなに難しい手続きではないのですが、組合等登記令3条3項により [...]

2019-08-28T14:55:16+09:002019年05月27日|ブログ, 商業登記|

~マイナンバーカード~

  司法書士業務では、本人確認を行わなければならないケースが結構あります。 高齢の方等、写真付きの本人確認書類をお持ちではない方もいらっしゃいます。 (例えば運転免許証やパスポート等です)   そのような場合、保険証や年金手帳等で代用できることもありますが、 これからも本人確認はますます厳格になっていくと思われます。   ご高齢の方でも、マイナンバーカードは簡単に作ることができますので、作ってみては いかがでしょうか。 [...]

2019-08-28T14:56:42+09:002019年05月22日|お知らせ, その他|

〜埼玉司法書士会表彰〜

  先日の第52回定時総会にて、 埼玉司法書士会会長より表彰状をいただきました。 登録してから10年の司法書士業務についての表彰です。   早いものでもう10年。 いつのまにか死ぬ気で資格取得を目指して猛勉強した長い月日を超えてました。   あの長い日々を思い出し、 何のために司法書士を目指したか。 [...]

2019-05-20T09:55:54+09:002019年05月20日|お知らせ, その他|

~自筆証書遺言~

  遺言もいくつか種類がありますが、 自分で簡単に作成できて、費用もかからないのは「自筆証書遺言」です。 簡単に作成できますが、いくつか守らなければならないルールがあります。 このルールについては、また改めて。   さて、自筆証書遺言は遺言者が亡くなった後、遺言書を開封するには 家庭裁判所の検認の手続きが必要となります。 勝手に開封してはいけないのです。 (開封したからといって無効になるわけではないのですが・・過料が科せられます。) [...]

2019-04-23T16:14:49+09:002019年04月23日|遺産相続, 遺言・相続|

~仮換地の共有物分割その2~

  前回も記載しましたが、長いこと抱えている共有物分割案件。 2月で終わらせたい・・と言ってましたが、結局出せたのが3月末・・ しかも三◇UFJ銀行さんからの書類が一向に届かず・・ 印鑑証明書の期限もあったので、それ以外をまとめて2段階で申請。 おかげで大変に余計な手間がかかることになってしまいましたが。   それはさておき、 申請した分の登録免許税について法務局よりご指摘をいただきました。 共有物分割登記って、通常より安く税率が設定されているんですが、 [...]

2019-04-19T17:19:03+09:002019年04月19日|不動産登記|

~相続業務で・・~

  相続業務をしていると、ふと思うことがあります。 先日の案件、被相続人が私と同い年の方・・ まるで自分のことのように感じ、私はあとどのくらい生きられるのだろう・・ 自分の年齢を改めて確認してしまいました(^_^;)   先日は同世代のイチローの引退が話題になりました。 気力はまだまだ充実していると思っていますが、体はすでに衰えが始まっているのかもしれません。 しっかり経験を積んで、良い歳の取り方をしていきたいですね。   [...]

2019-03-27T21:28:45+09:002019年03月27日|ブログ, 遺産相続|

~マンション敷地権が賃借権~

  今度の決済で扱わせていただく案件のマンション敷地権が「賃借権」と なっているものがありました。 通常のマンションは、敷地権が「所有権」となっていることがほとんどです。 たま~にあるんです、このような案件・・   お住まいになるにはあまり関係ないのですが、 司法書士としては、ちょっと注意が必要です。   通常の場合は、建物の専有部分の所有権を移転すれば、土地の所有権(持分割合)も [...]

2019-03-25T18:56:52+09:002019年03月25日|ブログ, 不動産登記|

~成年後見人の印鑑証明書~

  親族ではなく、司法書士・弁護士等の第三者の成年後見人が、被後見人に代わって 不動産の売却を行うことがあります。 その際に用意する印鑑証明書は個人のものでいいんだっけ? ちょっと悩みました・・   以前は、個人の印鑑証明書、資格を証する登記事項証明書を添付していたのですが、 昨年から、後見人が届け出た印鑑について、裁判所書記官が証明する印鑑証明書の発行が 行われることになったようです。 これにより、裁判所書記官発行の印鑑証明書でも良くなりました。 [...]

2019-08-28T14:57:41+09:002019年03月20日|ブログ, 不動産登記|

~親族の成年後見人~

  新聞報道で、「成年後見人は親族が望ましい」という最高裁の考え方が示されたと ありましたね。 年々、第三者後見人と呼ばれる弁護士や司法書士等が選任されるケースが増えていました。 この傾向が変わる可能性がありそうです。   今進めている案件でも、親族を候補者とする成年後見の申立がいくつかあります。 最高裁判断で今後変わっていくのでしょうか・・     [...]

2019-03-19T08:28:52+09:002019年03月19日|その他|

~売主が認知症の場合の不動産売買~

  最近、「売主さんが認知症らしいのですが、売却できますか?」という ご相談が多くあります。 認知症で判断能力が無い場合は、不動産の売却等の行為は無効になってしまいます。 無効になってしまったら買主さんにも多大な迷惑がかかっちゃいますよね・・   認知症とは、種々の精神機能が慢性的に減退・消失することで、日常生活・社会生活を営めない状態 のことを言うとされています。その程度や症状は様々ですが。   まずは、売主本人が認知症など意思をはっきり確認出来ない場合はお医者さんにきちんと診断してもらいましょう。 [...]

2019-03-15T19:11:19+09:002019年03月15日|お知らせ, 不動産登記|

~無料相談~

  最近ホームページからのお問い合わせやご依頼が多いです。 時期的なものなのか、何なのかはわかりませんが・・ ありがたい限りです。 当事務所では、メールでの無料相談も行っております。 お気軽にお問い合わせください。   ※ 可能なかぎり回答させていただきますが、司法書士業務外のことは回答できない こともあることをご了承ください。   [...]

2019-03-13T09:28:51+09:002019年03月13日|お知らせ, その他|

~新規採用~

  この度ご縁あって、4月から一緒に働いてくれる方を採用させてもらいました。 少しづつ、着実に事務所も成長しております。 ありがたい限りです。   ウチの事務所は、結構いろんな案件があって退屈しません。 次から次に、試されているのかと思えるくらい多くの課題がある案件をいただきます。 常に勉強、常に経験。 人も事務所も前進あるのみ。   [...]

2019-03-05T16:41:02+09:002019年03月05日|お知らせ, その他|

~農地法5条の許可~

  売買対象の土地の地目が「畑」や「田」の場合、登記には農地法所定の許可書(届出書)が必要です。 住宅を建てるという趣旨でそのような土地を購入する場合は「農地法5条」の許可または届出となります。 許可証には、売る人・買う人の住所・氏名が記載されております。 共同で購入する場合は、購入する人全員分記載しなければなりません。 その場合、それぞれ所有する持分割合を記載する必要あるでしょうか・・?   登記研究506号に掲載されていましたが、 持分割合の記載がなくても申請は受理されるようです。(通常は記載します。) ちなみに、持分割合が記載されていたとしても、それと異なる持分割合で登記申請されたら [...]

2019-02-21T14:06:45+09:002019年02月21日|お知らせ, 不動産登記|

〜コンビニで取れる印鑑証明書について〜

  最近は便利になって、コンビニでも印鑑証明書が取れる自治体が増えてきました。 不動産取引において、司法書士がご案内して用意していただく印鑑証明書については、コンビニで取得した印鑑証明書はご遠慮いただいております。 それは、市役所で取得したものとは用紙も異なり、本物かどうかがわからないからです。 コンビニで取った印鑑証明書には、裏面にバーコード等の様々な画像防止策が施されており、この情報を確認することで本物なのかどうかをチェックすることができます。 この情報をスキャナーでスキャンして専用サイトで確認する仕組みになってるので、不動産取引の際に渡されてもその場で確認が難しいのです。 司法書士は、全ての書類が問題ないことを確認しなければ、融資の実行や振込実行をお願いすることができないため、コンビニで取った印鑑証明書だと不都合なのです。 じゃあ何のためにコンビニで印鑑証明書が取れるようになったんだ!と仰られる方もいらっしゃいますが、決してコンビニの印鑑証明書が無効なのではありません。 使用方法の問題であり、ご理解いただければと思います。 裏のデータを入力すると、表面の情報が出てきます。これが出ると本物だという確認ができます。 [...]

2019-02-14T13:45:54+09:002019年02月14日|不動産登記|

〜第三者のための契約〜

    最近、「三為」と言われている取引、正式には「第三者のための契約」での取引が多くあります。 最初の頃は、皆さん慎重に進められてましたが、一般的になったからなのか、とても雑になっている印象を受けます。 この取引方法は、現所有者A、中間者B、最終買主Cが、A-B、B-Cでそれぞれ取引して名義をAからCに直接移転させるものです。(表現を簡略化してますので悪しからず) この取引では中間者のBへの本人確認が重要になってきます。このBは、便宜上ペーパーカンパニーというケースも多々あるようで、決済にも来ない、本人にも会えない、支払いはインターネットでやります…というケースも少なくありません。 この場合のリスクとして、CがまずBC間の売買金額を支払う。その金額を受け取ったBがAへAB間の売買金額を支払って終了となる取引であるところ、BはCからの売買金額を受領したがAへの支払いを怠ってしまうと、Cはお金を払った。でも肝心のお金がAには支払われていない事になり、私たち司法書士はC名義の登記を申請することができません。 なので、 ACはもちろんのこと、Bへの本人確認ができません、決済も行けません、というケースでは決済をお受けする事はできません。 この「第三者のための契約」は、実務界の要望から形になった制度です。しっかりと運用して安全な取引を実行していきたいですね。 [...]

2019-02-11T15:20:14+09:002019年02月11日|お知らせ, 不動産登記|

〜本人確認〜

    某企業さんの事件があり、こんな本が出てたので読んでみました。 とても怖い話ですね。 ニュースに大きく取り上げられている事件以外にも多くの事件となっている取引があり、逮捕・実刑となっているのはごく一部であるらしい。 人ごとではないですね、いつそんな取引に当たってしまうかわかりません。 地面師は騙すつもりで色々な仕掛けを考えてきます。最近はその精巧さもレベルアップしているようで、しっかり業務を行なっていても見破るのは難しいような気がします。 私たち司法書士の業務、責任についても大きな影響があり、それよりも依頼者に多大な損害を与えてしまいます。 本人面談の時だけでなく、事前の準備段階でしっかりアンテナ張り巡らせて、状況調査等が必要ですね。 なぜ司法書士に本人確認義務が付されているのか、改めて考えしっかり取り組んで参ります。 [...]

2019-02-10T22:43:39+09:002019年02月10日|お知らせ, 不動産登記|

〜仮換地の共有物分割登記〜

  もう1年以上前から受任している仮換地の共有物分割。これがかなり特殊案件。 共有物分割登記は過去何件も手掛けてましたが、ここまで複雑化しているのも珍しい。 共有所有者さんも10軒です。 音頭をとってくれる業者さんがいないため、私が諸々手配することに。 共有所有者さんの全員の同意を得るのもとても苦労しましたが、金融機関さんの理解を得るのも一苦労。 やっと、あと一息というところまできました。 2月で登記申請して終わらせたいなぁと… さー頑張ろう。 武蔵浦和の司法書士 [...]

2019-01-28T09:33:44+09:002019年01月26日|不動産登記|

〜定款の認証〜

  会社を設立するには、定款を作成して公証人に認証してもらわなければなりません。 今回その認証制度にちょっとした変更があり、添付書類が変わりました。 実質的支配者の申告書を提出する必要があります。法人の透明性を高め、暴力団等の 法人不正使用の防止のためらしいです。 オンライン化により書類は減ると思いきや、ドンドン増えてきてるような気がしますね。     会社設立・法人登記のことなら さいたま市の司法書士

2019-01-18T15:17:12+09:002019年01月18日|お知らせ, 会社設立|

〜登記・法律相談担当〜

  今日は蕨市の登記・法律相談担当です。 予約が1件らしいです。 せっかく13時〜16時まで、蕨市役所で待機しているので、多くの方に来ていただきたいところです。     さいたま市の相続のことなら 司法書士法人いしまる事務所  

2019-01-17T13:07:12+09:002019年01月17日|お知らせ, その他|

~相続登記の登録免許税減免措置~

  一部の土地について、10万円以下の土地に係る相続登記の登録免許税が 課されないケースがあります。 このような土地、結構ありますね。   市街化区域外の土地で市町村の行政目的のため相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣が指定する土地のうち,不動産の価額が10万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置   土地について相続(相続⼈に対する遺贈も含みます。)による所有権の移転の登記を受ける場合において,当該土地が市街化区域外の土地であって,市町村の行政目的のため相続による土地の所有権の移転の登記の促進を特に図る必要があるものとして,法務大臣が指定する土地(下欄参照)のうち,不動産の価額が10万円以下の土地であるときは,平成30年11⽉15⽇(※)から平成33年(2021年)3⽉31⽇までの間に受ける当該土地の相続による所有権の移転の登記については,登録免許税を課さないこととされました。 ※所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法(平成30年法律第49号)の施行日   [...]

2019-02-11T14:49:32+09:002019年01月16日|遺言・相続|

~同姓同名そして同住所~

  ちょっと珍しい登記事項の記載を発見しました。 同姓同名で住所も一緒の方。 推測するに、結婚され氏名を変えた奥様と、姑さんが偶然名前が同じで 同居しているとか? この場合、所有者として登記事項はどのように記載されるのでしょう?   さいたま市・・・・・・・・・ 持分2分の1 埼 玉 花 子[あ] [...]

2019-01-07T15:25:06+09:002019年01月07日|お知らせ, 不動産登記|

~謹賀新年~

  最後の平成の新年、2019年になりました。 当事務所は4日から始動しております。本年もよろしくお願いいたします。 昨年は新スタッフも加入し、ホームページもリニューアル。 今年も頑張って精進していきます。 引き続きのご愛顧のほどよろしくお願いします。       ちなみに、事務所のロゴマークも完成しました!! [...]

2019-01-07T15:25:52+09:002019年01月07日|お知らせ, その他|

~司法書士の本人確認~

  最近よく話題になっている某ハウスメーカーさんの地面師問題。   司法書士としてもとても気になるので、買ってしまったセミナーDVD。 詳細が事細かに解説されているわけではなかったけど、改めて気をつけなければならない事を 再認識できたという意味で大変良い機会でした。   私たち司法書士は、本人確認をしっかり行い、滞りのない手続きで売主買主に害を被らせてはいけません。 偽造やなりすましはしっかりブロック。   [...]

2019-01-16T09:56:17+09:002018年12月28日|不動産登記|