令和6年4月1日から、海外在住の方が不動産の所有権を取得（相続登記や移転登記） または住所変更登記をするときは、基本的には、「国内連絡先（日本国内における連絡先となる人）」 を登記することになりました。 もし、「日本国内における連絡先となる人」がいても、この人の承諾が得られない場合、 あるいは、候補者がいない場合は、「国内連絡先 なし」とする登記をする必要があります。 これは不動産取得税や固定資産税の件で連絡とりたい時等、海外に在住している方だと 連絡が取りづらいという事から、国内連絡先の方を連絡の手段として利用できるように という趣旨なのかと思います。 [...]
令和８年４月１日から、不動産の所有者の氏名・住所に変更があった場合、 ２年以内に変更登記をすることが義務づけられました。 とともに、変更登記をしなくても登記官が住基ネット情報を検索して職権で 変更登記をすることができるという仕組みが開始します。 義務づけというくらいですから、怠ってしまうと５万円以下の過料が科されて しまいます。 相続登記の義務化と同じですね・・ このため、４月２１日より事前に「検索用情報」を届け出ることが必要となるようです。 「検索用情報」とは、個人が所有権の登記名義人となる際の申請書に、記載しなければ [...]
前回記載した記事の続きです。 少し手間がかかると記載しました。手続きについて簡単にご紹介致します。 例えば代表取締役の住所変更登記を行う場合、通常に行う場合は添付書類としては委任状のみで 出来てしまいます。（司法書士が行う場合です。本人が行う場合は添付書類不要です。） この非表示の申出を行う場合は、下記の書類が別途必要となります。 ①株式会社の実在性を証する書面 ②代表取締役の住所を証する書面 ③株式会社の実質的支配者の本人特定事項を証する書面 [...]
令和６年１０月、商業登記規則等の改正により代表取締役の住所を非表示にすることが できるようになりました。 会社の登記事項証明書をみれば代表取締役の住所が記載されており、さすがにこの世の中、個人情報が 堂々と公開されているのは嫌だという方も多いはず。 こういう声に応えた改正かと思います。 この非表示にする手続き、いつでもできる訳ではありません。 何かしらの登記申請の際に申出ができ、非表示だけの申出はできません。 例えば、代表取締役の住所が変わったのでその手続きを行う場合。 または役員変更（就任）登記を行う場合、設立登記や本店移転登記を行う場合です。 [...]
司法書士法人いしまる事務所は、少額の債権回収も行っております。 弁護士さんに依頼すると結構費用もかかるため、回収する金額によっては 費用倒れになってしまうケースもあります。 貸した返した等、お互いの主張も食い違うケースもあります。 まずはご相談いただければ解決策をお伝えできるかと思います。 督促状を作成して郵送（内容証明郵便）するだけであれば１～２万円で可能です。 お気軽にご相談ください。 （ご相談の際は、内容がわかる書類等をご持参ください。） [...]
株式会社の設立する際の費用は、概算２７～２９万円くらいと お客様へはお伝えしていました。 その内訳は、登録免許税が１５万円、定款認証費用が概算５万２０００円くらい、 その他実費と司法書士手数料です。 （資本金が２０００万円くらいまでの株式会社の場合） 令和４年から資本金の額に応じて定款認証費用が改定され 資本金１００万円未満が３万円 資本金１００万円以上３００万円未満が４万円 それ以外のものが５万円となっていました。 [...]
相続で、相続人の一人が行方不明なんですがどうすれば良いですか？ という質問が以前ありました。 色々状況を伺い、ご説明したうえでご依頼いただきました。 こちらで行方不明の方を調査しても行方がわからなかったため、 行方不明の方に不在者財産管理人の選任申立（家庭裁判所）をして、その不在者財産管理人が 遺産分割協議を代わりに行うことで相続手続きを進めることができました。 （不在者財産管理人は、ご依頼人側の方になってもらうような申立をしました。） ※不在者財産管理人には、不在者のために財産を維持・管理するという役割があります。 [...]
以前、認知症の方の不動産の売却について質問がありました。 ネットで、認知症でも後見人たてずに買い取りします！というサイトがあるようで、 これって大丈夫なんですか？売却できるんでしょうか？と聞かれました。 私もそのサイト確認しました。 表現には多少問題ありそうな感じですが、内容をみるとやっていることは同じですね。 ちゃんと事前面談で意思能力の確認、しっかりやるべきことやってダメならダメというケースも あると記載されていました。 平成２１年の判例で、認知症でもできるようになったと誤解を生むような表現もありましたが [...]
よくラジオやテレビで過払い金請求のＣＭを見聞きします。 過払い金返還請求とは、貸金業者からのキャッシング等、利息が利息制限法の上限を 超えていた時期に借りて返していた方の払いすぎを取り戻しますという内容です。 ある時期に利息制限法どおりの利率になったので、今はそんなに過払いはないか、 あっても時効が成立しているケースが多く、あのＣＭは効果あるのだろうか？と 思っておりました。 普段は積極的には債務整理のご相談は受けていないのですが、 たまたま債務整理でご相談いただいた方、もう支払えなくて・・ という第一声。 [...]
最近外国人絡みの相談が多いです。不動産売買の売主だったり買主だったり。 先日、不動産の売却について、売主が外国人ですでに帰国しており、権利証がない。どうすれば 良いでしょう？という質問がありました。 権利証が紛失等で無い場合、司法書士が面談して「本人確認情報」を作成して対応する方法が あります。 なので、一度日本に来てもらうか、こちらから外国に行って面談するしかないですね－ なんて回答したのですが、 後日、もう日本に来ることはないとの事。なので先生に行っていただくしかないですと・・ その外国、日本の裏側の南米でして。 [...]
最近、外国居住の外国人が日本の不動産を購入するケースが増えている感じがします。 外国の住所、外国人のお名前でももちろん登記が可能です。 その際、法改正により国内連絡先を記載するようになりました。 記載例はこんな感じになります。 ↓ 国内連絡先事項（記載例） 以前、このようなケースで登記した際、後日税務署から取引した際の仲介業者さんの連絡先を 教えてくれと連絡がありました。 固定資産税が未納なので連絡取りたいが連絡が取れない・・ [...]
令和６年４月１日より相続登記が義務化となります。 相続登記を必要とする方が、司法書士を容易に検索できるサイトが開設されたようです。 これを見ると近くにある司法書士事務所がわかるようです。 名称しほサーチ・・ しほうしょしの「しほ」なんでしょうか。 略しすぎな気もしますが・・ 是非ご利用ください。 https://souzoku.shiho shoshi.or.jp/ lp [...]
以前記載した４４人の相続人の案件、ようやく登記完了しました。 色々あって、あと一人からのご協力が得られればＯＫというところまできて、 まさかのその一人からの拒絶・・ もう遺産分割調停でやるしかない。 弁護士さんへバトンタッチするか、私が書面申請という形でサポートしてご依頼者様に 動いてもらうか・・・という私の結論でした。 実はその一人は他の相続人との縁が遠い方だったので [...]
成年後見人が不動産を売却する場合、成年後見人の実印と印鑑証明書が必要となります。 成年後見人が弁護士や司法書士の場合、添付しなけれならない印鑑証明書はどれでしょう。 弁護士や司法書士の後見人（以下弁護士等後見人）の場合、以下の印鑑証明書を もっていると思われます。 ①．市町村長が発行する個人の印鑑証明書 ②．裁判所が発行する印鑑証明書 ③．弁護士会等が発行する印鑑証明書（職印証明書） [...]
古い相続登記を進めています。 農地で５０㎡くらいの土地です。 恐らくその土地１筆だけ相続登記が漏れていたと思われます。 今回、この付近の土地買収事業の関係でご相談いただいたお話。 売却価格も数十万。 戸籍取得費だけでも相当な額でした・・ ようやく相続人調査も終わり、相続人４４名・・ 一人でも協力いただけなければ進まないお話。 いよいよそれぞれ相続人にご案内します。果たしてどうなることやら。 [...]
先日ご来所いただいたお客様から相続放棄のご相談を受けました。 昭和の時代にお亡くなりになった方の相続についてでした。 不動産の固定資産税の請求が突然来たそうです。 （今まで支払っていた方が亡くなったためでした。） 本来相続放棄をできる期間は、「相続が発生したことを知ったときから3ヶ月」 という期間があるので、その期間が過ぎると相続放棄はできません。 ただ、亡くなったことは知っているけど相続人であることを知らなかったとか、 ちゃんとした理由があれば3ヶ月を経過しても認めてもらえるケースはあります。 [...]
先日、相続のご相談から諸々手続きさせていただいたお客様から お手紙をいただきました。 ありがたいですね。お役に立てたこととてもうれしく思います。 これからも事務所一同、「ご依頼者様のために」をモットーに邁進いたします。 [...]
不動産の時効取得ってなかなか普段聞かないですよね。 でも実務ではたまに出てくることがあります。 こちらから実態にあわせて提案することがあります。 親から相続した土地（たとえば畑等）があって、実は親（または祖父等）が所有していた。 だけど実際は他の人が使用（耕作）している・・ 特にそのまま使ってもらい、何ならもらってください、固定資産税もかかっちゃうし・・という場合、 [...]
久々の更新になります・・ 会社の減資や合併等を行う際に債権者保護手続きというものがあります。 債権者に対する異議申立期間というものですが、１ヶ月の期間を設けなければなりません。 そこでこの１ヶ月はいつから始まっていつ満了するのか。司法書士としては効力発生日を考えるうえで重要な点です。 民法にはこういう規定があります。 第１４０条 日、週、月、年によって期間を定めたときは、期間の初日は算入しない。 ただしその期間が午前零時から始まるときは、この限りでない。 [...]
フィリピン人の方が所有する不動産の相続登記を受任致しました。 元々はご主人所有のマンションをフィリピン人の奥様が相続されたのですが、 そのフィリピン人の奥様がお亡くなりになったという事例。 ご主人とフィリピン人の奥様にはお子様がいらっしゃいますが、 ご主人と結婚される前、フィリピンにもお子様がいらっしゃいました。 幸いそのフィリピンのお子様と日本のお子様とは行き来があって、フィリピンのお子様と 連絡取り合うことが可能でした。 さてさて、今回の相続登記はどのような手続きが必要なのでしょうか・・ [...]
以前、不動産の割賦販売について投稿しました。 以前のコラムはこちら↓ ～不動産の割賦販売～ – 司法書士法人いしまる事務所 (ishimaru-shihou.com) [...]
不動産取引を行う際、売主さんの住宅ローン完済に伴う抵当権の抹消が あるケースがあります。売却代金で住宅ローンの残債を返済して、抵当権を抹消、 買主さんへ名義の変更手続きという流れを取引当日中に行います。 細かい話になるのですが、 従来は売主さんの口座に売買代金を振り込むと、住宅ローンの返済金として金融機関が 引き落として返済 という流れが一般的なのですが、 最近アプリで、一度売主さんの口座に入金したら、売主さんが操作することによって 返済が完結するというものがあります。三井住友銀行さん等が導入されているようです。 [...]
令和4年度の税制改正で、住宅ローン控除の見直し等がなされました。 私たちの分野で関係するのが、専用住宅証明書（住宅用家屋証明書）取得です。 今までは、建物の築年数によって、建築士さんから「耐震基準適合証明書」なるものが 必要になりました。 改正では、昭和５７年１月１日以降に建てられた建物は「耐震基準適合証明書」は不要 となりました。今までは木造住宅は２０年経過した建物はこの「耐震基準適合証明書」 がないと専用住宅証明書（住宅用家屋証明書）が取得できず、登記費用が高くなってしまいました。 [...]
遺言書について、最近よくご相談を受けます。 令和２年に「自筆証書遺言書保管制度」が始まりました。 これは法務局が、遺言者が作成した遺言書を保管してくれるという制度です。 公正証書遺言は公証人さんが作成してくれますが、この制度は自分で作成しなければ なりません。そして本人が法務局へ出向かなければなりません。 法務局が遺言書を保管してくれますので、手軽に作成できて、紛失や改ざんされる恐れ、 相続人が見つけてくれない等のリスクに対応できるメリットがあります。 [...]
会社の本店所在地や個人の住所の表記に「○丁目」という表記があります。 これは３丁目なのか、三丁目が正しいのか・・ 答えとしてはどちらも正しいです。 ただ考え方としては、「○丁目」までが町名なので、固有名詞として漢数字で記載ということ になります。法務局ではそのような取り扱いをしているようです。 どこかで聞いた話ですが、昔でいう大字・小字（今でもありますが・・）が、住居表示が 施行されて「○丁目」に変わったので、「○丁目」までが町名ということらしいです。 [...]
郵送で市役所等に戸籍や住民票を請求する際、現金のかわりに使用されるのが 定額小為替。５０円、１００円、２００円・・ 色々な額面があります。 私たち司法書士はよくこの定額小為替を使用して戸籍や住民票を取得します。 ２０２２年１月１７日から、この定額小為替の手数料が値上げされるようです。 手数料は、今まで１００円だったのが２００円に。 これは、５０円の定額小為替を買うと２５０円、１０００円の定額小為替は１２００円 になるということです。 額面に関係なく２００円が加算されることになります。 [...]
会社設立するお客様との打合せの際、事業年度についてご質問がありました。 最初の事業年度は、１年以内でないとダメなのか？と。 他に持っていらっしゃる自分の会社の定款を確認したところ、最初の事業年度の終結が１年半くらい あったとの事でした。 会社設立当初の事業年度は原則通り１年以内としなければなりません。 ただし途中で事業年度を変更する際は、変更後の最初の事業年度については１年半までとすることが できるようです。（会社計算規則第５９条） [...]
先日公正証書遺言作成のサポートで、公証センターへ。 公証人が読み聞かせ、お客さんに正本と謄本を渡して終了。 （私はその立会人でした。） 公正証書遺言で相続登記をする場合は、謄本でよかったよな～なんて 思っていると、あれ、裁判所で取得する判決書等は謄本ではダメなんだっけ？と・・ 受験生時代のくせですかね。周辺論点の横断整理！笑 不動産登記令７条１項５号ロ（１）に明文の規定がありました。 [...]
不動産登記を申請する際、原則登録免許税が課されます。 例外的に登録免許税が課されない場合もあります。 例えば相続登記を申請する際に租税特別措置法第８４条の２の３第２項の 規定によって非課税となる場合です。 簡単にいうと、条件は下記のとおり。 ・対象不動産の固定資産評価額が１０万円以下であること、 ・市街化区域外であって法務大臣が指定する土地であること、 [...]
法定相続証明情報ってどうなんでしょうね。 法務局の受付ではあまり申請している人を見かけません。 法定相続証明情報を取得しておくと、銀行や税務署等、戸籍等の添付書類を省略する ことが可能なので便利なのですが・・ 今回お客様のご要望で申請するに至ったのですが、 今回の相続は、ちょっと複雑・・ 配偶者・子供がいないので、兄弟姉妹の相続で代襲相続・数次相続が発生している案件。 複雑な案件だからこそ法定相続証明情報が役に立つ！と思いきや、 申請自体も面倒くさい。 [...]
法人の登記を申請する際、株主総会議事録を必要とする申請には 株主総会議事録と一緒に、株主リストを提出する必要があります。 これは、株主総会が正当に行われ、登記の真実性や法人の透明性を証するために 添付するという趣旨なのだと思います。 当初、株主リストに記載のある株主について、 Q 株主それぞれの押印が必要なのか？ Ａ 代表者の押印があれば足りる。 のような質疑応答があったと思うのだが、先日の税理士先生の依頼案件で、 [...]
本日は遺言書を作成したいというお客様のご依頼で、 公証人の先生と共に遺言者の方のご自宅に出向き公正証書遺言作成を行いました。 私は遺言者の証人としての立会。 遺言は、遺言者の方の色々な思いが詰まったもの。 遺言したい内容を話しながら涙されたり・・ 遺言される方の思いに触れ、こちらも色々考えさせられました。 公証役場に行かなくても公正証書は作成可能です。 [...]
最近後見のご相談が増えております。 親が認知症で、施設に入ったので実家を売りたい・・ そのような理由で、本人確認してください～とご依頼をいただき・・ 認知症になってしまうと、ご本人では不動産の売却は難しいです。 意思能力がないと、法律行為ができないからです。 なので、ご本人に成年後見人を付けるしかないのですが・・ 成年後見人は身内の方（例えば娘さん）でもなることができます。 [...]
不動産決済の際、売買代金の残金を売主様へ振り込みます。 （基本的に額も大きいので現金で支払うことはほぼありません。） 振込してから売主様の通帳に記載（着金）されるのには少し時間がかかります。 なので、多くの場合振込が終わって、銀行から振込伝票の控えが出てきた時点で振込完了として 決済終了とすることがほとんどです。 あとは売主様側の銀行がデータを受け取って処理すれば良いだけだからです。 ・・と思っていたのですが・・ [...]
本年２月から、「スーパーファストトラックオプション」なる制度が開始されました。 会社設立登記と同時に定款認証を行うことで、登記の完了が２４時間以内とのこと。 （２４時間以内完了は、完全オンラインが条件なので、お客様が電子署名できないと 難しいですが・・） いろいろ条件がありますが、ちょうどいい案件があるので、試してみることに。 結果として、ちょっと時間があれば良かったのですが、昨日書類揃って 今日定款認証、そのまま登記申請する予定だったので、断念しました・・ 事前に定款認証委任状を公証役場に持参ｏｒ郵送しておけばＯＫでした。 [...]
最近相続のご相談をよくいただきます。 なかにはとても複雑で解決できなそうな 案件もあります。 先日、ようやく２年以上かけて進めていた案件が まとまって相続登記手続きができました。 もちろん依頼者様のご尽力があってのもので、 司法書士だけでできた訳ではありません。 [...]
法務局へ相談をかけた案件。 通常、遺言書に不動産が記載されていれば、その不動産は遺言書の内容どおりに 相続・遺贈がなされます。 今回の案件では、公正証書遺言に記載してあるのは不動産１００番１（仮）の土地。 謄本取ってみると、１００番１の土地が１００番１と１００番２に分筆されていました。 遺言作成日が、○○年１０月１日。 分筆したのが、同年の８月１日。（分筆した後に遺言書を作成したということ・・） [...]
不動産にも割賦販売という方法があります。 最近流行っている？のかもしれません。 不動産を売却する際、通常は引き渡し時に残代金全額支払って所有権が移転するという 内容が一般的です。 割賦販売とは、例えば、「不動産を売却するが、売買代金は１０年で分割して支払う。 所有権は本日、一分金を支払うと同時に移転する。」というような内容。 買主側が融資受けられず一括で支払えない場合等、売却側が買主を信用をしてする売却方法 [...]
司法書士が代理して登記申請することが多いのですが、 当然当事者が自分で申請することもできます。 ただ、よく分からなかったり手間だったりと、途中で嫌になるケースもあるようです・・ そんなときは当事務所にお越しいただければ、申請のサポートも致します。 申請書のチェックや作成等。当事者の申請となるので、費用も代理に比べて安く済みます。 司法書士が申請する場合と違うことが１点あります。 [...]
何回かご紹介した器物損壊事件のその後。 検察より起訴状が届きました。 とりあえず起訴されたようです。 [...]
相続登記のご依頼をいただいた際、亡くなった方（被相続人）の戸籍が必要なため、 ご依頼者様には、「被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍一式」を ご用意いただきます。 （もちろん戸籍の取得自体をご依頼いただくこともできます！） 戸籍は、本籍地の市役所等で取得できますが、 多くの人は本籍がいくつか変わっていますので、それぞれの市役所に請求していきます。 居住地の市役所であれば簡単なのですが、遠方だとわざわざ行くのは非効率。 そんな時は郵送請求で取得することができます。 [...]
不動産取引では、実印と印鑑証明書を用意してもらうことが多いのですが、 最近、ご自身が実印だと思っていた印鑑が、実は実印ではなかったという事例に 遭遇することが多いです。 そのような場合のほとんどが、個人の、名字のみの印鑑です。 [...]
２０２０年１０月１日、足利信用保証（株）が、めぶき信用保証（株）へ 商号変更をしたそうです。 今までは足利銀行で住宅ローンをくむと、足利信用保証で抵当権を設定することがほとんどでした。 今後はめぶき信用保証となるようです。 問題は、追加設定登記を行うとき。 司法書士会より通達があり、旧商号「足利信用保証」で登記済みの追加設定登記の際、 抵当権者商号変更登記・債務者住所変更登記は不要で、追加設定登記のみでＯＫらしいです。 （足利銀行ローン事業部の意向で、宇都宮地方法法務局へも確認済みとの事です。） [...]
以前、自分の自転車を壊されたことを記事にしました。 以前の記事はこちら 警察へは、損害は数万円なので、数万円もらって終わりではなく、 しっかり自分のしたことを犯人には反省してもらいたいと伝え、告訴する方向性で 進めてもらってました。 ようやく告訴状ができあがったと警察から連絡もらったので、ハンコを押しに警察へ。 そこで初めて犯人の住所と氏名、職業、年齢が分かりました。 ６０歳、派遣社員の川越市在住の方。 [...]
ちょっと遅いかもしれませんが・・ 令和２年３月３０日に、「不動産登記規則等の一部を改正する省令」が施行されました。 不動産登記の申請において、会社法人等番号を提供したときは、印鑑証明書の添付が不要となりました。 今までは、その法人の管轄先の法務局での申請なら省略できていたのですが、 それが、会社法人等番号を提供すればどの法務局でも添付省略が可能になりました。 要は、不動産取引の決済の際に、法人さんから印鑑証明書をもらわなくても良くなった！！！ ・・という訳ではありません。 まずは実印の確認をしなくてはなりませんので、印鑑証明書は持参していただきます。 [...]
会社を設立する際、特定創業支援制度というものがあり、 その制度を使うと、会社の設立登記の登録免許税が軽減されます。 具体的には、資本金の０．７％ → ０．３５％となります。 大体の会社（資本金２，０００万円くらいまで）は登録免許税１５万円のところ、 ７万５千円です。すいぶん変わりますね。 特定創業支援制度とは、これから創業される方、創業間もない方に対する支援であり 事業経営に必要な知識の習得を目的としたセミナーや専門家派遣、窓口相談等です。 指定されたセミナーを受けた方に、受講した旨の証明書が発行されます。 [...]
以前にもちょっとした記事書きましたが・・ 本年７月１０日より自筆証書遺言を法務局で保管する制度が施行されました。 以前は、自筆証書遺言の場合、誤って破棄されたり発見されなかったり、または改ざん されたりと遺言の内容が実現されないといったリスクがありました。 今回の保管制度は、自筆証書遺言を作成したら、遺言者本人が法務局に出向き、法務局が 原本とともに画像データを保管してくれるというものです。 出向いた際に本人確認も行われますので、偽造される可能性が低く、 自筆証書遺言では必須だった家庭裁判所での検認手続きが不要となったりと、便利で [...]
中古マンション売却の案件なんですが、 本年度に建築されたもの・・ なかなかこのような案件ってないんですが、 買ってみたものの、事情が変わり手放さなければならなくなった・・ そんなところでしょうか。 さて、そんな場合にあれっと思ったのは登録免許税の算出。 通常登録免許税は、固定資産税評価額から算出するのですが、 [...]
月に１度、事務所スタッフ全員でミーティングをしています。 そのなかで、ちょっとした勉強会等もやっております。 今月のネタは「小切手」。 なかなか我々の業務では出てこないのですが、 最近頻繁に問い合わせや、実際に取引で使われたりと、個人的に色々調べたので その成果として、情報共有です。 [...]
これは私自身に起きたことですので、ネタとして。 私は通勤に自転車を使用していて、 自宅の最寄駅の市営駐輪場を借りて、そこに普段おいてあります。 コロナが流行し始めたあたりからクルマ通勤に切り替えたため、自転車は市営駐輪場に 置きっ放しになっていました。 あるとき自転車がひどいことになっていると市営駐輪場から連絡があり、確認しにいくと 確かにひどい状態でした。 [...]
まれに小切手で不動産決済をしたいというご要望があります。 以前こんなことあったなと思い出しましたが・・ 以前の記事 普段はあまり不動産取引に小切手は使いません。 換金が即時にできず着金が確認できないからです。 不動産を現金で購入するような場合、買主が法人だと、通常の取引で小切手を多用しているからと 不動産購入の際も小切手でと言ってくるケースがあるかと思います。 [...]
海外に転勤を機に日本で住んでいた不動産を売却しようという話は よくあることです。 今回、そのようなお話があり、登記上の住所が日本のままなので、 住所の変更登記も必要な案件でした。 海外に住所を移した場合に、一般的に必要となる書類は、 在留証明書やサイン証明書。 これは居住する国にある日本大使館、領事館等で取得できます。 [...]
法務局で遺言書を預かってくれるサービスが令和２年７月１０日から 始まりますね。 公正証書遺言とよく比較されますが、それぞれメリット・デメリットあります。 遺言者の希望に沿った活用ができれば良いですね。 ご自身でも気軽に活用できる制度です。一度ご確認ください！ 自筆証書遺言書保管制度 [...]
公正証書遺言による相続登記のご依頼をいただきました。 公正証書遺言には「正本」と「謄本」があります。 公正証書遺言は「謄本」でもＯＫなので、謄本をお預かりしてきました。 さて、受験生時代はよくやった、似たような論点の比較。 あれ、正本じゃないとダメなのあったなぁ・・ 裁判所の判決書だったかな？と思い調べてみました。 不動産登記令７条１項５号ロ（１）に明文の規定がありました。 調停調書等、執行力のある確定判決と同一の効力を有するものについても同様で、「正本」でなければ [...]
以前に駐車場内に止めてある自動車の持ち主が賃料滞納、行方不明で自動車放置。 その賃料回収と自動車の撤去について相談を受けました。 放置してあり、賃料も払ってくれないからといって勝手にどかすわけにもいきません。 オーナーさんもいい迷惑ですね。 そんな案件の依頼を受けて、相手方を調査するもやはり居住地不明。 公示送達で訴訟を提起しました。 [...]
権利証（登記済権利証）を盗まれてしまったらどうしましょう・・ 悪用されたら困りますね。 そんな時は「不正登記防止申出制度」という制度があります。 権利証だけでは悪用できないとは思うのですが、一緒に印鑑証明書や実印を偽造されたり 盗まれたりすると勝手に名義を変えられたりする可能性もあります。 このような「なりすまし」による登記申請されるおそれがある場合に、その旨を 申し出る制度です。 [...]
未成年者は株式会社の取締役になれるのか？ そのようなご質問がたまにあります。 一般的に、取締役に未成年者はなれないという規程はありません。 なので、取締役に就任することは可能です。 しかし、取締役になるということは、会社の経営責任等を負う立場であり、会社とのあいだで委任契約 がなされるような関係。 一般的には、未成年者であっても、意思能力が認められる程度の年齢であれば、法定代理人（親権者）の同意 [...]
相続登記を申請する際、登録免許税が免税になるケースがあります。 免税を受けることができる相続登記の申請のイメージは，以下のとおりです。 登記名義人となっている被相続人Ａから相続人Ｂが相続により土地の所有権を取得した場合で、 その相続登記をしないまま相続人Ｂが亡くなったときは， 相続人Ｂをその土地の登記名義人とするための相続登記については， 登録免許税が免税となります。 [...]
身近な方が亡くなった場合、相続が発生します。 相続とは、簡単にいうと「財産」を引き継ぐことですが、 その財産とは、借金等のマイナスの財産も含みます。 借金等を相続すると、それを支払っていかなければなりません。 そのような場合、相続を放棄することができます。 （相続が発生したことを知ったときから３ヶ月以内という条件あり） 相続放棄は、家庭裁判所に申請することが必要です。 [...]
ちょっと前に施行された登録免許税についての特別措置法。 市街化区域外で、法務大臣が指定した土地で不動産価格が１０万円以下であれば 相続登記の登録免許税が非課税ということ。 要は相続で名義変更されずに残ってしまい、所有者不明土地になるのを防ぐ狙い だと思います。 非課税にするから相続登記をしっかりしてねということでしょう。 条件のうち、「不動産価格が１０万円以下」という部分。 さいたま市であれば、なかなか該当しないかもしれません。 しかし地方の不動産は普通に価額が１０万円以下のものも多くあります。 [...]
法務省では、定期的に休眠会社・休眠一般法人の整理作業が行われております。 登記してから株式会社だと１２年、何かしらの変更登記をしていないと休眠会社とみなされて 解散登記をされてしまうことがあります。 法務省より昨年１０月頃通達が出ており、多くの会社が該当したようです。 その場合、法務大臣による公告と登記所からの通知がありますが，この公告・通知から ２か月以内に役員変更等の登記、または事業を廃止していない旨の届出をしない場合に解散の 登記がされてしまいます。これをみなし解散といいます。 最近このご相談が多いです。 [...]
籍を入れていない内縁の方だと、相手の方が亡くなった場合相続人にはなれません。 夫婦同然に暮らしていて、相手の方が亡くなってしまったら少し問題が起きるケースがあります。 住んでいる自宅を相手の方が所有している場合です。 内縁の方だと相続権がないので、他の相続人（例えば兄弟）が相続で取得します。 そうなると、自分が住んでいるところなのに自分が所有できないことになります。 相続した兄弟等から買い取るか、賃貸しなければなりません。 （贈与してもらうこともできますが・・） 同じようなケースを受任したことがあります。 [...]
登記申請の手続きで、どのような書類が必要になるかはとても重要なことです。 私たち司法書士は、事前にお客様にご用意していただく書類をご案内致します。 今回、被後見人の方が所有しているご自宅を売却する手続きに携わりました。 この場合、被後見人の居住用財産を後見人の方が売却することについて「裁判所の許可」が 必要になってきます。 さて、この場合に登記済証（登記識別情報通知）は必要なのだろうか・・ 相続財産管理人や破産管財人が裁判所の許可を得て同様に売却する場合、登記済証（登記識別情報通知） の添付は不要でした。 [...]
本日、２回目となる相続セミナー。 東大宮コミュニティセンターにて行ってきました。 セミナーでは「争族」にならないために重要なことをお話ししました。 私の持ち時間は３０分でしたが、あっという間でなかなか時間配分は難しいですね。 お伝えしたいことはしっかりお話しできたと思います。 私の後に「春風亭笑好」さんが相続落語を披露。やはり落語家さんって喋りのプロですね。 とても勉強になります。奥深いですね。 [...]
１０月から新年度となりました。 諸々の処理も終わり、９期目の決算も目処がつきました。 今期で１０期目。 地域の皆様に支えられ、なんとか１０期目を迎えることができました。 来週からスタッフも１名加入してもらうことになり、賑やかになります。 今年以上に事務所を盛り上げて、それぞれが良い仕事ができる環境を作ります。 しっかり地域に根を張り、必要とされる事務所となるため 「ご依頼者様のために」をしっかりを遂行していきます。 これからも司法書士法人いしまる事務所をよろしくお願いいたします。 [...]
東京地裁で、不動産賃貸の仲介手数料の判決がニュースになっていましたね。 これ、不動産賃貸業界では結構衝撃的な判決なんじゃないでしょうか。 たった十数万円かもしれませんが、今後に大きく関わる判決。 不動産賃貸業界も死活問題。 上告中とあるので、今後の動向に注目ですね。 https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191113-00000011-asahi-soci 相続・遺言のことならさいたま市の司法書士 [...]
賃料回収等で内容証明郵便を出すことがありますが、相手方に届かないことがあります。 【相手方が受け取りを拒否した場合】 相手方が、事前に内容証明郵便が来ることを分かっていたり、推測できたりすると受け取りを拒否することがあります。 この場合は、受け取り拒否とはいえ郵便自体が相手方に到達したことになります。 したがって、内容証明郵便に記載した賃料の督促の請求は法的な効果が発生することになります。 【相手方に配達されなかった場合】 内容証明郵便は、書留郵便で出すことが原則なので、相手方が、留守などで受け取ることができないことがあります。 [...]
各市役所には、「本人通知制度」という制度があります。 これは、市役所に届けを出すことによって、自分の住民票や戸籍が他人によって取得された 場合に市役所がお知らせしてくれる制度です。 実際にはどんな制度なのか、いまいち理解していなかったので、 私の居住地である川越市役所に行く用事のついでに登録してみました。 登録すると親切に担当の方が説明してくださいました。 対象になる証明書は、 ・住民票や住民票除票（本籍を記載したもの）等 [...]
会社の目的で、「民泊」を入れる会社が増えています。 その際にアドバイスしているのは、 １ ホテル・旅館その他宿泊施設の運営 ２ 住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業、住宅宿泊管理業及び住宅宿泊仲介業 ３ 国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業その他宿泊施設の経営 １は一般的に宿泊施設をする時に必要です。 [...]
ちょっと専門的な話になりますが・・ 気になったので調べてみました。 不動産登記の申請において、住民票などの書類は原本還付ができます。 （原本還付とは、原本を返してもらうことです。） ※ 印鑑証明書等の一部の書面は、場合によって原本還付することができません。 この原本還付をするには、委任が必要なのか？（委任状にその旨の記載が必要なのか？） 結論としては不要。 代理権の有無（登研２５６号） 《添付書面（代理権限証書）》《添付書面（総説原本還付）》《受付・取下》 要旨 委任状に「登記申請に関する一切の件を委任する。」旨の記載があれば、登記申請書補正のための取下げ及び原本還付の請求は、 [...]
昭和２２年５月３日以前にお亡くなりになった方の相続登記には注意が必要です。 昭和２２年５月３日以前に開始した相続は、旧民法（家督相続制度）の規定が適用されます。 家督相続では一人の家督相続人が、前戸主の一身に専属するものを除いて、 前戸主に属する一切の権利義務を包括的に承継します。 登記で注意が必要なのは、登記原因は「家督相続」となること、そして登記原因証明情報は、 「相関図」ではなく、「家督相続という文言がはいった原戸籍」となること。 登記原因証明情報が異なると取り下げしなければならないので、要注意ですね。 古い日付の相続には気をつけましょう・・ 相続登記のことなら さいたま市・武蔵浦和 [...]
会社設立についてご相談いただいたお客様のお話。 未成年者でも会社って作れますか？というご質問がありました。 まず、出資者になることもできますし、役員にもなることができます。 ちょっと注意が必要なのは手続きについて。 基本的に未成年者の行為には親権者の同意が必要になります。 そして通常公証役場での定款認証手続き、登記申請においては印鑑証明書が必要になります。 未成年といっても１５歳未満だと印鑑証明書が作れません。 １５歳未満の方の場合は特殊なケースにあたるので、公証役場や法務局と協議が必要ですね。 私も１５歳未満の方の会社設立手続きは経験したことないので、どうなるのでしょうか・・ ちょっと気になります。 [...]
開業して９年目。 初めて税務調査なるものが入りました。 問題なくきっちり処理してます！って思っていても税金については素人。 何かあるんじゃないかとドキドキしながら２日間対応させていただきました。 細かい指摘・指導がありつつも 特に問題なしと認めていただいたようで・・ ほっとしました。 おかげさまで、毎年少しではありますが、納税もできております。 貯まっていかない不思議は感じておりますが 義務を果たし、少しでも地域のお役にたてるよう精進せねばと改めて思う今日この頃です。 [...]
相続登記をご依頼いただいたお客様から おハガキをいただきました。 改めてこのようなおハガキいただくと 司法書士やってて良かったと思います。 これからも、「ご依頼者様のために」を しっかり意識して、邁進して参ります。 さいたま市・武蔵浦和の司法書士 相続のことなら 司法書士法人いしまる事務所
医療法人や学校法人、社会福祉法人等の法人は、毎年資産総額の変更登記 をする必要があります。 法人の登記事項証明書には、「資産の総額」欄に事業年度末現在の決算結果を 年度毎に記載してあります。 資産の総額とは、積極財産から消極財産を控除した純資産額です。 具体的には、財産目録に表示された正味財産を登記することになります。 そんなに難しい手続きではないのですが、組合等登記令３条３項により [...]
司法書士業務では、本人確認を行わなければならないケースが結構あります。 高齢の方等、写真付きの本人確認書類をお持ちではない方もいらっしゃいます。 （例えば運転免許証やパスポート等です） そのような場合、保険証や年金手帳等で代用できることもありますが、 これからも本人確認はますます厳格になっていくと思われます。 ご高齢の方でも、マイナンバーカードは簡単に作ることができますので、作ってみては いかがでしょうか。 [...]
先日の第52回定時総会にて、 埼玉司法書士会会長より表彰状をいただきました。 登録してから１０年の司法書士業務についての表彰です。 早いものでもう１０年。 いつのまにか死ぬ気で資格取得を目指して猛勉強した長い月日を超えてました。 あの長い日々を思い出し、 何のために司法書士を目指したか。 [...]
遺言もいくつか種類がありますが、 自分で簡単に作成できて、費用もかからないのは「自筆証書遺言」です。 簡単に作成できますが、いくつか守らなければならないルールがあります。 このルールについては、また改めて。 さて、自筆証書遺言は遺言者が亡くなった後、遺言書を開封するには 家庭裁判所の検認の手続きが必要となります。 勝手に開封してはいけないのです。 （開封したからといって無効になるわけではないのですが・・過料が科せられます。） [...]
前回も記載しましたが、長いこと抱えている共有物分割案件。 ２月で終わらせたい・・と言ってましたが、結局出せたのが３月末・・ しかも三◇ＵＦＪ銀行さんからの書類が一向に届かず・・ 印鑑証明書の期限もあったので、それ以外をまとめて２段階で申請。 おかげで大変に余計な手間がかかることになってしまいましたが。 それはさておき、 申請した分の登録免許税について法務局よりご指摘をいただきました。 共有物分割登記って、通常より安く税率が設定されているんですが、 [...]
相続業務をしていると、ふと思うことがあります。 先日の案件、被相続人が私と同い年の方・・ まるで自分のことのように感じ、私はあとどのくらい生きられるのだろう・・ 自分の年齢を改めて確認してしまいました(^_^;) 先日は同世代のイチローの引退が話題になりました。 気力はまだまだ充実していると思っていますが、体はすでに衰えが始まっているのかもしれません。 しっかり経験を積んで、良い歳の取り方をしていきたいですね。 [...]
今度の決済で扱わせていただく案件のマンション敷地権が「賃借権」と なっているものがありました。 通常のマンションは、敷地権が「所有権」となっていることがほとんどです。 たま～にあるんです、このような案件・・ お住まいになるにはあまり関係ないのですが、 司法書士としては、ちょっと注意が必要です。 通常の場合は、建物の専有部分の所有権を移転すれば、土地の所有権（持分割合）も [...]
親族ではなく、司法書士・弁護士等の第三者の成年後見人が、被後見人に代わって 不動産の売却を行うことがあります。 その際に用意する印鑑証明書は個人のものでいいんだっけ？ ちょっと悩みました・・ 以前は、個人の印鑑証明書、資格を証する登記事項証明書を添付していたのですが、 昨年から、後見人が届け出た印鑑について、裁判所書記官が証明する印鑑証明書の発行が 行われることになったようです。 これにより、裁判所書記官発行の印鑑証明書でも良くなりました。 [...]
新聞報道で、「成年後見人は親族が望ましい」という最高裁の考え方が示されたと ありましたね。 年々、第三者後見人と呼ばれる弁護士や司法書士等が選任されるケースが増えていました。 この傾向が変わる可能性がありそうです。 今進めている案件でも、親族を候補者とする成年後見の申立がいくつかあります。 最高裁判断で今後変わっていくのでしょうか・・ [...]
最近、「売主さんが認知症らしいのですが、売却できますか？」という ご相談が多くあります。 認知症で判断能力が無い場合は、不動産の売却等の行為は無効になってしまいます。 無効になってしまったら買主さんにも多大な迷惑がかかっちゃいますよね・・ 認知症とは、種々の精神機能が慢性的に減退・消失することで、日常生活・社会生活を営めない状態 のことを言うとされています。その程度や症状は様々ですが。 まずは、売主本人が認知症など意思をはっきり確認出来ない場合はお医者さんにきちんと診断してもらいましょう。 [...]
最近ホームページからのお問い合わせやご依頼が多いです。 時期的なものなのか、何なのかはわかりませんが・・ ありがたい限りです。 当事務所では、メールでの無料相談も行っております。 お気軽にお問い合わせください。 ※ 可能なかぎり回答させていただきますが、司法書士業務外のことは回答できない こともあることをご了承ください。 [...]
この度ご縁あって、４月から一緒に働いてくれる方を採用させてもらいました。 少しづつ、着実に事務所も成長しております。 ありがたい限りです。 ウチの事務所は、結構いろんな案件があって退屈しません。 次から次に、試されているのかと思えるくらい多くの課題がある案件をいただきます。 常に勉強、常に経験。 人も事務所も前進あるのみ。 [...]
売買対象の土地の地目が「畑」や「田」の場合、登記には農地法所定の許可書（届出書）が必要です。 住宅を建てるという趣旨でそのような土地を購入する場合は「農地法５条」の許可または届出となります。 許可証には、売る人・買う人の住所・氏名が記載されております。 共同で購入する場合は、購入する人全員分記載しなければなりません。 その場合、それぞれ所有する持分割合を記載する必要あるでしょうか・・？ 登記研究５０６号に掲載されていましたが、 持分割合の記載がなくても申請は受理されるようです。（通常は記載します。） ちなみに、持分割合が記載されていたとしても、それと異なる持分割合で登記申請されたら [...]
最近は便利になって、コンビニでも印鑑証明書が取れる自治体が増えてきました。 不動産取引において、司法書士が案内して用意していただく印鑑証明書については、コンビニで取得できる印鑑証明書はご遠慮いただいております。 それは、市役所で取得したものとは用紙も異なり、本物かどうかがわからないからです。 コンビニで取った印鑑証明書には、裏面にバーコード等の様々な画像防止策が施されており、この情報を確認することで本物なのかどうかをチェックすることができます。 この情報をスキャナーでスキャンして専用サイトで確認する仕組みになってるので、不動産取引の際に渡されてもその場で確認が難しいのです。 司法書士は、全ての書類が問題ないことを確認しなければ、融資の実行や振込実行をお願いすることができないため、コンビニで取った印鑑証明書だと都合が良くないのです。 じゃあ何のためにコンビニで印鑑証明書が取れるようになったんだ！と仰られる方もいらっしゃいますが、決してコンビニの印鑑証明書が無効なのではありません。 使用方法の問題であり、ご理解いただければと思います。 裏のデータを入力すると、表面の情報が出てきます。これが出ると本物だという確認ができます。 [...]
最近、「三為」と言われている取引、正式には「第三者のための契約」での取引が多くあります。 最初の頃は、皆さん慎重に進められてましたが、一般的になったからなのか、とても雑になっている印象を受けます。 この取引方法は、現所有者Ａ、中間者Ｂ、最終買主Ｃが、Ａ-Ｂ、Ｂ-Ｃでそれぞれ取引して名義をＡからＣに直接移転させるものです。(表現を簡略化してますので悪しからず) この取引では中間者のＢへの本人確認が重要になってきます。このＢは、便宜上ペーパーカンパニーというケースも多々あるようで、決済にも来ない、本人にも会えない、支払いはインターネットでやります…というケースも少なくありません。 この場合のリスクとして、ＣがまずＢＣ間の売買金額を支払う。その金額を受け取ったＢがＡへＡＢ間の売買金額を支払って終了となる取引であるところ、ＢはＣからの売買金額を受領したがＡへの支払いを怠ってしまうと、Ｃはお金を払った。でも肝心のお金がＡには支払われていない事になり、私たち司法書士はＣ名義の登記を申請することができません。 なので、 ＡＣはもちろんのこと、Ｂへの本人確認ができません、決済も行けません、というケースでは決済をお受けする事はできません。 この「第三者のための契約」は、実務界の要望から形になった制度です。しっかりと運用して安全な取引を実行していきたいですね。 [...]
某企業さんの事件があり、こんな本が出てたので読んでみました。 とても怖い話ですね。 ニュースに大きく取り上げられている事件以外にも多くの事件となっている取引があり、逮捕・実刑となっているのはごく一部であるらしい。 人ごとではないですね、いつそんな取引に当たってしまうかわかりません。 地面師は騙すつもりで色々な仕掛けを考えてきます。最近はその精巧さもレベルアップしているようで、しっかり業務を行なっていても見破るのは難しいような気がします。 私たち司法書士の業務、責任についても大きな影響があり、それよりも依頼者に多大な損害を与えてしまいます。 本人面談の時だけでなく、事前の準備段階でしっかりアンテナ張り巡らせて、状況調査等が必要ですね。 なぜ司法書士に本人確認義務が付されているのか、改めて考えしっかり取り組んで参ります。 [...]
もう１年以上前から受任している仮換地の共有物分割。これがかなり特殊案件。 共有物分割登記は過去何件も手掛けてましたが、ここまで複雑化しているのも珍しい。 共有所有者さんも１０軒です。 音頭をとってくれる業者さんがいないため、私が諸々手配することに。 共有所有者さんの全員の同意を得るのもとても苦労しましたが、金融機関さんの理解を得るのも一苦労。 やっと、あと一息というところまできました。 ２月で登記申請して終わらせたいなぁと… さー頑張ろう。 武蔵浦和の司法書士 [...]
会社を設立するには、定款を作成して公証人に認証してもらわなければなりません。 今回その認証制度にちょっとした変更があり、添付書類が変わりました。 実質的支配者の申告書を提出する必要があります。法人の透明性を高め、暴力団等の 法人不正使用の防止のためらしいです。 オンライン化により書類は減ると思いきや、ドンドン増えてきてるような気がしますね。 会社設立・法人登記のことなら さいたま市の司法書士
今日は蕨市の登記・法律相談担当です。 予約が１件らしいです。 せっかく１３時〜１６時まで、蕨市役所で待機しているので、多くの方に来ていただきたいところです。 さいたま市の相続のことなら 司法書士法人いしまる事務所
一部の土地について、１０万円以下の土地に係る相続登記の登録免許税が 課されないケースがあります。 このような土地、結構ありますね。 市街化区域外の土地で市町村の行政目的のため相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣が指定する土地のうち，不動産の価額が１０万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置 土地について相続（相続⼈に対する遺贈も含みます。）による所有権の移転の登記を受ける場合において，当該土地が市街化区域外の土地であって，市町村の行政目的のため相続による土地の所有権の移転の登記の促進を特に図る必要があるものとして，法務大臣が指定する土地（下欄参照）のうち，不動産の価額が１０万円以下の土地であるときは，平成３０年１１⽉１５⽇（※）から平成３３年（２０２１年）３⽉３１⽇までの間に受ける当該土地の相続による所有権の移転の登記については，登録免許税を課さないこととされました。 ※所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（平成３０年法律第４９号）の施行日 [...]
ちょっと珍しい登記事項の記載を発見しました。 同姓同名で住所も一緒の方。 推測するに、結婚され氏名を変えた奥様と、姑さんが偶然名前が同じで 同居しているとか？ この場合、所有者として登記事項はどのように記載されるのでしょう？ さいたま市・・・・・・・・・ 持分２分の１ 埼 玉 花 子［あ］ [...]
最後の平成の新年、２０１９年になりました。 当事務所は４日から始動しております。本年もよろしくお願いいたします。 昨年は新スタッフも加入し、ホームページもリニューアル。 今年も頑張って精進していきます。 引き続きのご愛顧のほどよろしくお願いします。 ちなみに、事務所のロゴマークも完成しました！！ [...]
最近よく話題になっている某ハウスメーカーさんの地面師問題。 司法書士としてもとても気になるので、買ってしまったセミナーＤＶＤ。 詳細が事細かに解説されているわけではなかったけど、改めて気をつけなければならない事を 再認識できたという意味で大変良い機会でした。 私たち司法書士は、本人確認をしっかり行い、滞りのない手続きで売主買主に害を被らせてはいけません。 偽造やなりすましはしっかりブロック。 [...]