成年後見人が不動産を売却する場合、成年後見人の実印と印鑑証明書が必要となります。 成年後見人が弁護士や司法書士の場合、添付しなけれならない印鑑証明書はどれでしょう。 弁護士や司法書士の後見人（以下弁護士等後見人）の場合、以下の印鑑証明書を もっていると思われます。   ①．市町村長が発行する個人の印鑑証明書 ②．裁判所が発行する印鑑証明書 ③．弁護士会等が発行する印鑑証明書（職印証明書）   [...]

  不動産の時効取得ってなかなか普段聞かないですよね。   でも実務ではたまに出てくることがあります。 こちらから実態にあわせて提案することがあります。   親から相続した土地（たとえば畑等）があって、実は親（または祖父等）が所有していた。 だけど実際は他の人が使用（耕作）している・・   特にそのまま使ってもらい、何ならもらってください、固定資産税もかかっちゃうし・・という場合、 [...]

  以前、不動産の割賦販売について投稿しました。   以前のコラムはこちら↓ ～不動産の割賦販売～ – 司法書士法人いしまる事務所 (ishimaru-shihou.com)     [...]

  不動産取引を行う際、売主さんの住宅ローン完済に伴う抵当権の抹消が あるケースがあります。売却代金で住宅ローンの残債を返済して、抵当権を抹消、 買主さんへ名義の変更手続きという流れを取引当日中に行います。   細かい話になるのですが、 従来は売主さんの口座に売買代金を振り込むと、住宅ローンの返済金として金融機関が 引き落として返済　という流れが一般的なのですが、 最近アプリで、一度売主さんの口座に入金したら、売主さんが操作することによって 返済が完結するというものがあります。三井住友銀行さん等が導入されているようです。 [...]

    会社の本店所在地や個人の住所の表記に「○丁目」という表記があります。 これは３丁目なのか、三丁目が正しいのか・・ 答えとしてはどちらも正しいです。 ただ考え方としては、「○丁目」までが町名なので、固有名詞として漢数字で記載ということ になります。法務局ではそのような取り扱いをしているようです。   どこかで聞いた話ですが、昔でいう大字・小字（今でもありますが・・）が、住居表示が 施行されて「○丁目」に変わったので、「○丁目」までが町名ということらしいです。 [...]

  不動産登記を申請する際、原則登録免許税が課されます。 例外的に登録免許税が課されない場合もあります。   例えば相続登記を申請する際に租税特別措置法第８４条の２の３第２項の 規定によって非課税となる場合です。   簡単にいうと、条件は下記のとおり。 ・対象不動産の固定資産評価額が１０万円以下であること、 ・市街化区域外であって法務大臣が指定する土地であること、 [...]

  不動産決済の際、売買代金の残金を売主様へ振り込みます。 （基本的に額も大きいので現金で支払うことはほぼありません。） 振込してから売主様の通帳に記載（着金）されるのには少し時間がかかります。   なので、多くの場合振込が終わって、銀行から振込伝票の控えが出てきた時点で振込完了として 決済終了とすることがほとんどです。 あとは売主様側の銀行がデータを受け取って処理すれば良いだけだからです。   ・・と思っていたのですが・・ [...]

  不動産にも割賦販売という方法があります。 最近流行っている？のかもしれません。   不動産を売却する際、通常は引き渡し時に残代金全額支払って所有権が移転するという 内容が一般的です。 割賦販売とは、例えば、「不動産を売却するが、売買代金は１０年で分割して支払う。 所有権は本日、一分金を支払うと同時に移転する。」というような内容。   買主側が融資受けられず一括で支払えない場合等、売却側が買主を信用をしてする売却方法 [...]

  司法書士が代理して登記申請することが多いのですが、 当然当事者が自分で申請することもできます。 ただ、よく分からなかったり手間だったりと、途中で嫌になるケースもあるようです・・   そんなときは当事務所にお越しいただければ、申請のサポートも致します。 申請書のチェックや作成等。当事者の申請となるので、費用も代理に比べて安く済みます。     司法書士が申請する場合と違うことが１点あります。 [...]

  不動産取引では、実印と印鑑証明書を用意してもらうことが多いのですが、 最近、ご自身が実印だと思っていた印鑑が、実は実印ではなかったという事例に 遭遇することが多いです。   そのような場合のほとんどが、個人の、名字のみの印鑑です。         [...]

２０２０年１０月１日、足利信用保証（株）が、めぶき信用保証（株）へ 商号変更をしたそうです。 今までは足利銀行で住宅ローンをくむと、足利信用保証で抵当権を設定することがほとんどでした。 今後はめぶき信用保証となるようです。   問題は、追加設定登記を行うとき。 司法書士会より通達があり、旧商号「足利信用保証」で登記済みの追加設定登記の際、 抵当権者商号変更登記・債務者住所変更登記は不要で、追加設定登記のみでＯＫらしいです。 （足利銀行ローン事業部の意向で、宇都宮地方法法務局へも確認済みとの事です。）   [...]

  ちょっと遅いかもしれませんが・・ 令和２年３月３０日に、「不動産登記規則等の一部を改正する省令」が施行されました。 不動産登記の申請において、会社法人等番号を提供したときは、印鑑証明書の添付が不要となりました。 今までは、その法人の管轄先の法務局での申請なら省略できていたのですが、 それが、会社法人等番号を提供すればどの法務局でも添付省略が可能になりました。 要は、不動産取引の決済の際に、法人さんから印鑑証明書をもらわなくても良くなった！！！ ・・という訳ではありません。   まずは実印の確認をしなくてはなりませんので、印鑑証明書は持参していただきます。 [...]

  中古マンション売却の案件なんですが、 本年度に建築されたもの・・   なかなかこのような案件ってないんですが、 買ってみたものの、事情が変わり手放さなければならなくなった・・ そんなところでしょうか。   さて、そんな場合にあれっと思ったのは登録免許税の算出。 通常登録免許税は、固定資産税評価額から算出するのですが、 [...]

  月に１度、事務所スタッフ全員でミーティングをしています。 そのなかで、ちょっとした勉強会等もやっております。 今月のネタは「小切手」。 なかなか我々の業務では出てこないのですが、 最近頻繁に問い合わせや、実際に取引で使われたりと、個人的に色々調べたので その成果として、情報共有です。       [...]

  まれに小切手で不動産決済をしたいというご要望があります。 以前こんなことあったなと思い出しましたが・・ 以前の記事   普段はあまり不動産取引に小切手は使いません。 換金が即時にできず着金が確認できないからです。   不動産を現金で購入するような場合、買主が法人だと、通常の取引で小切手を多用しているからと 不動産購入の際も小切手でと言ってくるケースがあるかと思います。 [...]

  海外に転勤を機に日本で住んでいた不動産を売却しようという話は よくあることです。 今回、そのようなお話があり、登記上の住所が日本のままなので、 住所の変更登記も必要な案件でした。   海外に住所を移した場合に、一般的に必要となる書類は、 在留証明書やサイン証明書。 これは居住する国にある日本大使館、領事館等で取得できます。   [...]

  公正証書遺言による相続登記のご依頼をいただきました。 公正証書遺言には「正本」と「謄本」があります。 公正証書遺言は「謄本」でもＯＫなので、謄本をお預かりしてきました。   さて、受験生時代はよくやった、似たような論点の比較。 あれ、正本じゃないとダメなのあったなぁ・・ 裁判所の判決書だったかな？と思い調べてみました。 不動産登記令７条１項５号ロ（１）に明文の規定がありました。 調停調書等、執行力のある確定判決と同一の効力を有するものについても同様で、「正本」でなければ [...]

  権利証（登記済権利証）を盗まれてしまったらどうしましょう・・ 悪用されたら困りますね。 そんな時は「不正登記防止申出制度」という制度があります。   権利証だけでは悪用できないとは思うのですが、一緒に印鑑証明書や実印を偽造されたり 盗まれたりすると勝手に名義を変えられたりする可能性もあります。 このような「なりすまし」による登記申請されるおそれがある場合に、その旨を 申し出る制度です。   [...]