～後見のご相談～
最近後見のご相談が増えております。 親が認知症で、施設に入ったので実家を売りたい・・ そのような理由で、本人確認してください～とご依頼をいただき・・ 認知症になってしまうと、ご本人では不動産の売却は難しいです。 意思能力がないと、法律行為ができないからです。 なので、ご本人に成年後見人を付けるしかないのですが・・ 成年後見人は身内の方（例えば娘さん）でもなることができます。 [...]
～不動産決済での売買代金振込み～
不動産決済の際、売買代金の残金を売主様へ振り込みます。 （基本的に額も大きいので現金で支払うことはほぼありません。） 振込してから売主様の通帳に記載（着金）されるのには少し時間がかかります。 なので、多くの場合振込が終わって、銀行から振込伝票の控えが出てきた時点で振込完了として 決済終了とすることがほとんどです。 あとは売主様側の銀行がデータを受け取って処理すれば良いだけだからです。 ・・と思っていたのですが・・ [...]
〜相続登記しましょう〜
最近相続のご相談をよくいただきます。 なかにはとても複雑で解決できなそうな 案件もあります。 先日、ようやく２年以上かけて進めていた案件が まとまって相続登記手続きができました。 もちろん依頼者様のご尽力があってのもので、 司法書士だけでできた訳ではありません。 [...]
～遺言書の作成日と分筆の前後～
法務局へ相談をかけた案件。 通常、遺言書に不動産が記載されていれば、その不動産は遺言書の内容どおりに 相続・遺贈がなされます。 今回の案件では、公正証書遺言に記載してあるのは不動産１００番１（仮）の土地。 謄本取ってみると、１００番１の土地が１００番１と１００番２に分筆されていました。 遺言作成日が、○○年１０月１日。 分筆したのが、同年の８月１日。（分筆した後に遺言書を作成したということ・・） [...]
～不動産の割賦販売～
不動産にも割賦販売という方法があります。 最近流行っている？のかもしれません。 不動産を売却する際、通常は引き渡し時に残代金全額支払って所有権が移転するという 内容が一般的です。 割賦販売とは、例えば、「不動産を売却するが、売買代金は１０年で分割して支払う。 所有権は本日、一分金を支払うと同時に移転する。」というような内容。 買主側が融資受けられず一括で支払えない場合に、売却側が買主を信用をしてする売却方法 [...]
～本人が登記申請する場合～
司法書士が代理して登記申請することが多いのですが、 当然当事者が自分で申請することもできます。 ただ、よく分からなかったり手間だったりと、途中で嫌になるケースもあるようです・・ そんなときは当事務所にお越しいただければ、申請のサポートも致します。 申請書のチェックや作成等。当事者の申請となるので、費用も代理に比べて安く済みます。 司法書士が申請する場合と違うことが１点あります。 [...]
～実印について～
不動産取引では、実印と印鑑証明書を用意してもらうことが多いのですが、 最近、ご自身が実印だと思っていた印鑑が、実は実印ではなかったという事例に 遭遇することが多いです。 そのような場合のほとんどが、個人の、名字のみの印鑑です。 [...]
～めぶき信用保証～
２０２０年１０月１日、足利信用保証（株）が、めぶき信用保証（株）へ 商号変更をしたそうです。 今までは足利銀行で住宅ローンをくむと、足利信用保証で抵当権を設定することがほとんどでした。 今後はめぶき信用保証となるようです。 問題は、追加設定登記を行うとき。 司法書士会より通達があり、旧商号「足利信用保証」で登記済みの追加設定登記の際、 抵当権者商号変更登記・債務者住所変更登記は不要で、追加設定登記のみでＯＫらしいです。 （足利銀行ローン事業部の意向で、宇都宮地方法法務局へも確認済みとの事です。） [...]
～不動産登記で法人の印鑑証明書省略の件～
ちょっと遅いかもしれませんが・・ 令和２年３月３０日に、「不動産登記規則等の一部を改正する省令」が施行されました。 不動産登記の申請において、会社法人等番号を提供したときは、印鑑証明書の添付が不要となりました。 今までは、その法人の管轄先の法務局での申請なら省略できていたのですが、 それが、会社法人等番号を提供すればどの法務局でも添付省略が可能になりました。 要は、不動産取引の決済の際に、法人さんから印鑑証明書をもらわなくても良くなった！！！ ・・という訳ではありません。 まずは実印の確認をしなくてはなりませんので、印鑑証明書は持参していただきます。 [...]
～中古マンション売却だけど本年度建築？～
中古マンション売却の案件なんですが、 本年度に建築されたもの・・ なかなかこのような案件ってないんですが、 買ってみたものの、事情が変わり手放さなければならなくなった・・ そんなところでしょうか。 さて、そんな場合にあれっと思ったのは登録免許税の算出。 通常登録免許税は、固定資産税評価額から算出するのですが、 [...]
～事務所勉強会～
月に１度、事務所スタッフ全員でミーティングをしています。 そのなかで、ちょっとした勉強会等もやっております。 今月のネタは「小切手」。 なかなか我々の業務では出てこないのですが、 最近頻繁に問い合わせや、実際に取引で使われたりと、個人的に色々調べたので その成果として、情報共有です。 [...]
～小切手での不動産取引～
まれに小切手で不動産決済をしたいというご要望があります。 以前こんなことあったなと思い出しましたが・・ 以前の記事 普段はあまり不動産取引に小切手は使いません。 換金が即時にできず着金が確認できないからです。 不動産を現金で購入するような場合、買主が法人だと、通常の取引で小切手を多用しているからと 不動産購入の際も小切手でと言ってくるケースがあるかと思います。 [...]
～海外在住日本人の不動産処分～
海外に転勤を機に日本で住んでいた不動産を売却しようという話は よくあることです。 今回、そのようなお話があり、登記上の住所が日本のままなので、 住所の変更登記も必要な案件でした。 海外に住所を移した場合に、一般的に必要となる書類は、 在留証明書やサイン証明書。 これは居住する国にある日本大使館、領事館等で取得できます。 [...]
～正本か謄本か？～
公正証書遺言による相続登記のご依頼をいただきました。 公正証書遺言には「正本」と「謄本」があります。 公正証書遺言は「謄本」でもＯＫなので、謄本をお預かりしてきました。 さて、受験生時代はよくやった、似たような論点の比較。 あれ、正本じゃないとダメなのあったなぁ・・ 裁判所の判決書だったかな？と思い調べてみました。 不動産登記令７条１項５号ロ（１）に明文の規定がありました。 調停調書等、執行力のある確定判決と同一の効力を有するものについても同様で、「正本」でなければ [...]
～権利証を盗まれてしまったら～
権利証（登記済権利証）を盗まれてしまったらどうしましょう・・ 悪用されたら困りますね。 そんな時は「不正登記防止申出制度」という制度があります。 権利証だけでは悪用できないとは思うのですが、一緒に印鑑証明書や実印を偽造されたり 盗まれたりすると勝手に名義を変えられたりする可能性もあります。 このような「なりすまし」による登記申請されるおそれがある場合に、その旨を 申し出る制度です。 [...]
～登録免許税の免税措置～
ちょっと前に施行された登録免許税についての特別措置法。 市街化区域外で、法務大臣が指定した土地で不動産価格が１０万円以下であれば 相続登記の登録免許税が非課税ということ。 要は相続で名義変更されずに残ってしまい、所有者不明土地になるのを防ぐ狙い だと思います。 非課税にするから相続登記をしっかりしてねということでしょう。 条件のうち、「不動産価格が１０万円以下」という部分。 さいたま市であれば、なかなか該当しないかもしれません。 しかし地方の不動産は普通に価額が１０万円以下のものも多くあります。 [...]
～登記申請の添付書類～
登記申請の手続きで、どのような書類が必要になるかはとても重要なことです。 私たち司法書士は、事前にお客様にご用意していただく書類をご案内致します。 今回、被後見人の方が所有しているご自宅を売却する手続きに携わりました。 この場合、被後見人の居住用財産を後見人の方が売却することについて「裁判所の許可」が 必要になってきます。 さて、この場合に登記済証（登記識別情報通知）は必要なのだろうか・・ 相続財産管理人や破産管財人が裁判所の許可を得て同様に売却する場合、登記済証（登記識別情報通知） の添付は不要でした。 [...]
～登記の委任状について～
ちょっと専門的な話になりますが・・ 気になったので調べてみました。 不動産登記の申請において、住民票などの書類は原本還付ができます。 （原本還付とは、原本を返してもらうことです。） ※ 印鑑証明書等の一部の書面は、場合によって原本還付することができません。 この原本還付をするには、委任が必要なのか？（委任状にその旨の記載が必要なのか？） 結論としては不要。 代理権の有無（登研２５６号） 《添付書面（代理権限証書）》《添付書面（総説原本還付）》《受付・取下》 要旨 委任状に「登記申請に関する一切の件を委任する。」旨の記載があれば、登記申請書補正のための取下げ及び原本還付の請求は、 [...]
～仮換地の共有物分割その２～
前回も記載しましたが、長いこと抱えている共有物分割案件。 ２月で終わらせたい・・と言ってましたが、結局出せたのが３月末・・ しかも三◇ＵＦＪ銀行さんからの書類が一向に届かず・・ 印鑑証明書の期限もあったので、それ以外をまとめて２段階で申請。 おかげで大変に余計な手間がかかることになってしまいましたが。 それはさておき、 申請した分の登録免許税について法務局よりご指摘をいただきました。 共有物分割登記って、通常より安く税率が設定されているんですが、 [...]
～マンション敷地権が賃借権～
今度の決済で扱わせていただく案件のマンション敷地権が「賃借権」と なっているものがありました。 通常のマンションは、敷地権が「所有権」となっていることがほとんどです。 たま～にあるんです、このような案件・・ お住まいになるにはあまり関係ないのですが、 司法書士としては、ちょっと注意が必要です。 通常の場合は、建物の専有部分の所有権を移転すれば、土地の所有権（持分割合）も [...]
～成年後見人の印鑑証明書～
親族ではなく、司法書士・弁護士等の第三者の成年後見人が、被後見人に代わって 不動産の売却を行うことがあります。 その際に用意する印鑑証明書は個人のものでいいんだっけ？ ちょっと悩みました・・ 以前は、個人の印鑑証明書、資格を証する登記事項証明書を添付していたのですが、 昨年から、後見人が届け出た印鑑について、裁判所書記官が証明する印鑑証明書の発行が 行われることになったようです。 これにより、裁判所書記官発行の印鑑証明書でも良くなりました。 [...]
～売主が認知症の場合の不動産売買～
最近、「売主さんが認知症らしいのですが、売却できますか？」という ご相談が多くあります。 認知症で判断能力が無い場合は、不動産の売却等の行為は無効になってしまいます。 無効になってしまったら買主さんにも多大な迷惑がかかっちゃいますよね・・ 認知症とは、種々の精神機能が慢性的に減退・消失することで、日常生活・社会生活を営めない状態 のことを言うとされています。その程度や症状は様々ですが。 まずは、売主本人が認知症など意思をはっきり確認出来ない場合はお医者さんにきちんと診断してもらいましょう。 [...]
～農地法5条の許可～
売買対象の土地の地目が「畑」や「田」の場合、登記には農地法所定の許可書（届出書）が必要です。 住宅を建てるという趣旨でそのような土地を購入する場合は「農地法５条」の許可または届出となります。 許可証には、売る人・買う人の住所・氏名が記載されております。 共同で購入する場合は、購入する人全員分記載しなければなりません。 その場合、それぞれ所有する持分割合を記載する必要あるでしょうか・・？ 登記研究５０６号に掲載されていましたが、 持分割合の記載がなくても申請は受理されるようです。（通常は記載します。） ちなみに、持分割合が記載されていたとしても、それと異なる持分割合で登記申請されたら [...]
〜コンビニで取れる印鑑証明書について〜
最近は便利になって、コンビニでも印鑑証明書が取れる自治体が増えてきました。 不動産取引において、司法書士がご案内して用意していただく印鑑証明書については、コンビニで取得した印鑑証明書はご遠慮いただいております。 それは、市役所で取得したものとは用紙も異なり、本物かどうかがわからないからです。 コンビニで取った印鑑証明書には、裏面にバーコード等の様々な画像防止策が施されており、この情報を確認することで本物なのかどうかをチェックすることができます。 この情報をスキャナーでスキャンして専用サイトで確認する仕組みになってるので、不動産取引の際に渡されてもその場で確認が難しいのです。 司法書士は、全ての書類が問題ないことを確認しなければ、融資の実行や振込実行をお願いすることができないため、コンビニで取った印鑑証明書だと不都合なのです。 じゃあ何のためにコンビニで印鑑証明書が取れるようになったんだ！と仰られる方もいらっしゃいますが、決してコンビニの印鑑証明書が無効なのではありません。 使用方法の問題であり、ご理解いただければと思います。 裏のデータを入力すると、表面の情報が出てきます。これが出ると本物だという確認ができます。 [...]
〜第三者のための契約〜
最近、「三為」と言われている取引、正式には「第三者のための契約」での取引が多くあります。 最初の頃は、皆さん慎重に進められてましたが、一般的になったからなのか、とても雑になっている印象を受けます。 この取引方法は、現所有者Ａ、中間者Ｂ、最終買主Ｃが、Ａ-Ｂ、Ｂ-Ｃでそれぞれ取引して名義をＡからＣに直接移転させるものです。(表現を簡略化してますので悪しからず) この取引では中間者のＢへの本人確認が重要になってきます。このＢは、便宜上ペーパーカンパニーというケースも多々あるようで、決済にも来ない、本人にも会えない、支払いはインターネットでやります…というケースも少なくありません。 この場合のリスクとして、ＣがまずＢＣ間の売買金額を支払う。その金額を受け取ったＢがＡへＡＢ間の売買金額を支払って終了となる取引であるところ、ＢはＣからの売買金額を受領したがＡへの支払いを怠ってしまうと、Ｃはお金を払った。でも肝心のお金がＡには支払われていない事になり、私たち司法書士はＣ名義の登記を申請することができません。 なので、 ＡＣはもちろんのこと、Ｂへの本人確認ができません、決済も行けません、というケースでは決済をお受けする事はできません。 この「第三者のための契約」は、実務界の要望から形になった制度です。しっかりと運用して安全な取引を実行していきたいですね。 [...]
〜本人確認〜
某企業さんの事件があり、こんな本が出てたので読んでみました。 とても怖い話ですね。 ニュースに大きく取り上げられている事件以外にも多くの事件となっている取引があり、逮捕・実刑となっているのはごく一部であるらしい。 人ごとではないですね、いつそんな取引に当たってしまうかわかりません。 地面師は騙すつもりで色々な仕掛けを考えてきます。最近はその精巧さもレベルアップしているようで、しっかり業務を行なっていても見破るのは難しいような気がします。 私たち司法書士の業務、責任についても大きな影響があり、それよりも依頼者に多大な損害を与えてしまいます。 本人面談の時だけでなく、事前の準備段階でしっかりアンテナ張り巡らせて、状況調査等が必要ですね。 なぜ司法書士に本人確認義務が付されているのか、改めて考えしっかり取り組んで参ります。 [...]
〜仮換地の共有物分割登記〜
もう１年以上前から受任している仮換地の共有物分割。これがかなり特殊案件。 共有物分割登記は過去何件も手掛けてましたが、ここまで複雑化しているのも珍しい。 共有所有者さんも１０軒です。 音頭をとってくれる業者さんがいないため、私が諸々手配することに。 共有所有者さんの全員の同意を得るのもとても苦労しましたが、金融機関さんの理解を得るのも一苦労。 やっと、あと一息というところまできました。 ２月で登記申請して終わらせたいなぁと… さー頑張ろう。 武蔵浦和の司法書士 [...]
～同姓同名そして同住所～
ちょっと珍しい登記事項の記載を発見しました。 同姓同名で住所も一緒の方。 推測するに、結婚され氏名を変えた奥様と、姑さんが偶然名前が同じで 同居しているとか？ この場合、所有者として登記事項はどのように記載されるのでしょう？ さいたま市・・・・・・・・・ 持分２分の１ 埼 玉 花 子［あ］ [...]
～司法書士の本人確認～
最近よく話題になっている某ハウスメーカーさんの地面師問題。 司法書士としてもとても気になるので、買ってしまったセミナーＤＶＤ。 詳細が事細かに解説されているわけではなかったけど、改めて気をつけなければならない事を 再認識できたという意味で大変良い機会でした。 私たち司法書士は、本人確認をしっかり行い、滞りのない手続きで売主買主に害を被らせてはいけません。 偽造やなりすましはしっかりブロック。 [...]